"老铁们,最近有没有被'楼凤'这个词刷屏?千万别想歪了!咱们今天聊的可是正经八百的启东楼市秘闻!" ? 话说最近微信群里总有人在问:"启东楼凤现在还能上车不?""这波到底是坑还是机会?"今儿我就化身人肉导航仪,带各位小白看透这里的门道。
(啪!敲黑板)先说清楚啊,这里的"楼凤"可不是什么灰色产业,说的是启东房价像凤凰一样涅槃重生的现象!去年市区的二手房均价还在1万2徘徊,今年开春突然集体支棱起来了。前两天我表哥在滨江雅苑89㎡的小叁房,挂牌价比去年直接涨了15万!
不过啊,这里有个误区要提醒各位小白——别光看价格低就冲动!咱们得先搞懂三个核心问题:1. 这地方凭啥突然冒头?2. 现在入手到底值不值?3. 投资和自住咋选才不踩雷?
先甩个数据镇场子:从地图上看,启东到上海人民广场直线距离才68公里,比苏州还近!但房价嘛...(掏出计算器)同样是地铁房,上海嘉定要4万5,苏州园区3万8,咱们启东滨江板块新盘才1万5!这差价够买辆宝马X3了啊! ?
不过先别急着掏钱包,咱得掰开揉碎了看:- ? 优势清单: - 北沿江高铁2027年通车(到虹桥40分钟) - 南通新机场选址尘埃落定(距离启东30公里) - 本地人均GDP突破12万(比全国平均高30%)
我发小张哥去年在蝶湖片区买了套89㎡的,总价103万。现在简单装修后月租2800,算上房贷公积金对冲,相当于白住还倒赚500块!不过这种好事得满足三个条件:1. 首付能凑够30%(约31万)2. 工作单位有足额公积金3. 能接受前三年微利运营
特意做了个对比表给各位参考:
| 类型 | 启东滨江板块 | 上海嘉定新城 | 苏州工业园区 ||------------|--------------|--------------|--------------|| 单价(㎡) | 1.5-1.8万 | 4.2-5.5万 | 3.6-4.8万 || 租金回报率 | 3.8% | 1.5% | 2.2% || 通勤上海 | 在建高铁40分钟 | 地铁50分钟 | 高铁23分钟 || 学区质量 | 二档偏上 | 一档末尾 | 准一档水平 |
上周陪粉丝看房就碰到个典型案例:城南某楼盘打出"首付5万住三居"的旗号,结果仔细一问要绑定20年的车位贷,年利率直接飙到6.8%! ?
从我跟踪的10个风向标楼盘来看(此处应有神秘微笑):1. 滨江板块房价突破2万大关(现在1.6万的盘还有捡漏机会)2. 二手房交易税可能下调(传了很久的"满二唯一"政策松动)3. 上海外溢客群暴增(现在每周高铁站看房班车发3趟都不够)
不过要提醒各位:别看现在到处都在喊涨,最近叁个月的新盘去化率其实从78%跌到了62%,这说明啥?开发商开始着急了!
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独家视角:
最近拿到份内部数据——启东现在空置的次新房源里,88㎡左右的小叁房占比高达47%!这说明啥?以后这类户型转手竞争会非常激烈。要是打算投资的,要么咬牙上120㎡以上的改善型,要么专注70㎡以下的小户型,中间段反而容易成"夹心层"。各位细品品这个理儿?
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