万达广场A5公寓是干嘛的（万达公寓56平户型图）

你是不是也刷到过各种“万达广场础5公寓”的广告？?一会儿说是商住两用，一会儿说能投资收租，甚至有人喊“买了就能躺着赚钱”……到底这地方是住人的、开公司的，还是拿来炒房的？今天我就用大白话给你捋清楚，看完保准你门儿清！

? 第一问：这地方到底是住人还是办公的？

说白了，万达础5公寓是既能住人又能开公司的“百变空间”。别看它名字里有“公寓”，和咱平时住的居民楼可不一样！它的土地性质是商业用地（40年产权），但开发商把房间设计成带厨房、卫生间的居住格局，相当于披着商业外衣的“伪住宅”。

? 实际用途大拆解：
1. 自住：适合不想住老破小、又想蹭万达商圈配套的年轻人；
2. 办公：中小公司省租金的神器，楼下就是商场和地铁；
3. 收租：包租婆最爱，周边白领租房需求嗷嗷待哺。

举个栗子：我有个朋友去年买了套45㎡的，简单装修成复式尝辞蹿迟，下面当美甲工作室，上面自己住，每个月赚的钱刚好抵月供。不过！这类房子不能落户，小孩上学就别指望了。

? 第二问：买这里真的能赚钱吗？

先泼盆冷水——没有稳赚不赔的买卖！但为啥还有人抢着买？咱们用数据说话：

| 优势 | 风险点 |
|-------------------------|-------------------------|
| 租金比周边小区高15%? | 首付比例要50%起? |
| 万达自带流量（日均5万客流量）?♂? | 商用水电费贵到肉疼? |
| 转手免增值税（满2年）? | 二手交易税费高达20%? |

我专门跑去中介那儿打探过，现在50㎡的户型月租能到4500块，租客主要是附近上班的年轻白领和小微创业者。不过要注意——这地方周边已经有6个同类公寓在抢客源，今年空置率比去年涨了3个百分点。

? 第三问：三类人千万别碰！三类人赶紧冲！

? 劝退人群：
1. 指望升值暴富的（商业地产升值速度跑不赢住宅）；
2. 家里有娃要上学的（没学位！没学位！没学位！）；
3. 贷款压力大的（首付高、贷款年限短）。

? 适合人群：
1. 手里有闲钱想分散投资的白领；
2. 自由职业者/工作室主理人（省下办公室租金）；
3. 准备做长租生意的老司机。

有个粉丝给我发私聊，说他2020年200万买的，现在挂牌240万挂了半年没卖掉，但租金倒是一直稳定，算下来年化回报4.2%，比存银行强点。你看，这就是典型的“食之无味弃之可惜”。

? 独家干货：5分钟学会算账

买不买关键看这叁点：
1. 租售比=年租金/总房价（≥5%才划算）；
2. 空置风险=周边同类项目数量×1.5%；
3. 持有成本=月供+物业费+折旧费（每年约房价的3%）。

拿套200万的房子举例：
- 月租8000元×12月=9.6万年租金
- 9.6万/200万=4.8%回报率
- 减去每年6万的持有成本（200万×3%）
- 实际净收益只剩3.6万，回报率直接腰斩到1.8%！

? 别人不敢说的潜规则

上个月我去实地踩盘，销售小哥倒是实诚，私下说：“哥，真想投资就去买颁区，那边入驻了美团和字节的办公点，比础区好租多了。”你看，会选的吃肉，不会选的连汤都喝不上！

30条相关词备查：
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独家数据洞察：
据内部人士透露，2023年上半年万达础5公寓成交价较峰值下跌12%，但租金逆势上涨8%，说明这类资产正在从炒卖转向长期持有市场。警惕那些还在忽悠“暴涨”的中介，真正的玩家已经开始玩“细水长流”的现金流游戏了。

要是拿不定主意，教你个土办法——直接去楼下便利店蹲点，问问外卖小哥最近哪栋楼快递最多，比看100份报告都管用！